最近被问得最多的一个问题是：今年这楼市，到底跟历史上哪一年最像？
说啥的都有。
有人说像 2015，首付降了利率降了限购松了，就差棚改货币化一把火。
有人说像 2008，跌了大半年政策集中托底，马上要 V 型反弹。
还有人更夸张，说像日本 1991，调整完就要失去二十年了。
我把过去四十年的楼市数据翻了个遍，把每一轮拐点前后的政策文件都扒出来对照了一遍，最后得出一个结论，可能很多人没想到。
今年最像的，是 1998 年。
不是 2015，不是 2008，更不是日本。
那两轮说白了都是政策刺激下的周期反弹，今年跟 1998 年一样，是从根上把行业规则给重写了。
这叫制度级拐点，跟降个首付减个税，根本不是一个量级。
先说说为啥不是 2015。
表面看确实像，首付降到 15%，利率历史最低，限购大面积取消。但内核完全两码事。
2015 年那波发动机是棚改货币化，全国开工 580 万套，七成补偿款直接进楼市，城镇化率才 56%，每年两千多万人进城，是个房子就能涨。今年呢？户均住房 1.5 套了，政策是专项债收储托底不是撒钱，连预售制都改了，级别完全不同。
再说说为啥不是 2008。
2008 年是金融危机砸头上被动救市，四万亿下去 V 型反转，房地产当火车头。今年所有文件定调都是 "稳字当头"，防风险保交付，从来没说要拉回刺激经济的老路。一个是打强心针，一个是制度切换，不是一回事。
至于说像日本 1991 的，真的是自己吓自己。日本当年是泡沫顶上天后猛加息硬着陆，银行破产房价大幅回调。我们是调整四年后主动改革软着陆，GDP 还在 5% 增长，银行体系稳得很，拿日本比，想多了。
那为啥偏偏是 1998？
1998 年 7 月，国务院一纸 23 号文，取消福利分房，全面推行住房商品化，结束了实行几十年的老制度，开启了此后二十多年的商品房大时代。
发现没？那一年的核心不是降了多少息减了多少税，是制度变了。
今年 8 月 28 日，住建部、自然资源部、金融监管总局三部门联合出手，新出让土地优先现房销售，预售必须封顶才能拿证，按揭要竣工后才放款，高杠杆快周转的旧模式，彻底终结。
普通政策改的是市场冷热，制度重构改的是整个行业的未来。1998 年是一个时代的开始，2026 年是另一个时代的开始。
这才是最核心的相似。
而且你仔细看，市场表现也像得惊人。
都是在市场最绝望的时候推改革。1998 年前亚洲金融危机，库存高企，老百姓觉得买商品房是花冤枉钱。今年调整四年，烂尾阴影挥之不去，观望情绪到了顶点。历史总是这样，所有人都绝望的时候，真正的变革才来。
都是从化解风险出发，无意间打开新空间。1998 年房改本来为了拉内需，结果开启二十年黄金时代；今年新政本来为了防烂尾降杠杆，结果核心优质资产价值被重新确认。
都是行业大洗牌。1998 年后国营建筑公司退场，万科保利崛起；今年高杠杆中小房企出清，头部央国企寡头格局形成，恶性价格战基础没了。
都是央媒先定调。今年 4 月人民日报、新华社、央视密集发声，4 月 28 日政治局会议明确 "努力稳定房地产市场"，8 月底三大部委联合改革，政策底非常坚实。
但有句话必须说透：历史不会简单重复。
1998 年是从 0 到 1，城镇化率才 33%，人口红利，是个房子就能涨。2026 年是从 1 到 N，城镇化率 67% 了，人口见顶，不会再有全国普涨。
核心城市核心板块的好房子会稳步升值，远郊和三四线还是以去库存为主。分化，是未来的主旋律。
但有一点永远不变：每次大变革，都是在怀疑中落地，在观望中前行，等所有人都形成共识了，最好的窗口已经过去了。
1998 年房改的时候，多少人喊 "天塌了"" 老百姓买不起房 "，回头看呢？那恰恰是一代人改变命运的起点。
这轮复苏会怎么走？给大家交个底。
三个硬约束改不了。现房销售后拿地到开盘从 1 年拉长到 2 到 3 年，今年 9 月后拿的地最快 2028 年底才能供应，上半年住宅新开工面积同比降了 24.1%。现房刚性成本涨 8% 到 11%，开发商不可能亏本卖。寡头格局形成，谁也不会降价砸盘。
高盛今年连发两份看多报告，预测沪深核心区 2025 到 2028 年累计回升 15%，核心改善房源涨幅甚至超 20%。
但这轮是阶梯式分化，不是全国普涨。一线核心区优质改善房涨幅最确定，强二线核心城区稳步涨，普通二线横盘，远郊三四线继续去库存。
节奏上是慢牛不是 V 型反弹。现在到明年上半年试探修复，每次涨一两个点，很多人还觉得是假涨。2027 下半年到 2028 年，预售房卖完现房没跟上，核心区缺口显现，加速修复。2029 年后平稳，每年涨 3% 到 5%，跟收入增速匹配。
最后说几句实在话。
别再随便买房了，分化时代买错比不买亏得多，手里有远郊、三四线非核心资产的，趁回暖赶紧置换。
刚需自住不用等暴跌，核心区好房子本来就不多，慢慢涨起来更买不起，自住只要考虑住得舒不舒服、能不能负担。
也别抱着炒房心态冲，房住不炒基调没变，政策工具箱随时待命，不会允许失控。
说到底，房地产从来不是简单的经济问题，更是信心问题、预期问题。制度的地基打牢了，接下来交给时间就行。不用太悲观，也不用太着急，就像二十多年前那次改革一样，阵痛总会过去，日子总会越来越好。
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