这两天，上海一份文件把商铺业主炸得够呛。
7 月底印发、8 月正式公开的《工商业项目土地使用权续期工作指导意见》，核心就一句话：商铺、写字楼、厂房这些非住宅用地，到期续期，最低按基准地价的 70% 交钱。
消息一出，朋友圈直接炸锅。
有人哀嚎：完了完了，"一铺养三代" 变成 "一铺套三代" 了。
还有人更慌：等等，那我家住宅呢？70 年到期是不是也得掏几十万？
别急，先把政策扒明白。你会发现，这事儿跟很多人想的，完全不是一回事。
先说这政策管谁。
工业、商业、旅游、娱乐、办公、科教文卫…… 只要不是住宅的，全管。
但有一条写得明明白白：居住用地，不在此列。
划重点，住宅，不管。
续期规则也不复杂。剩余年限不足 3 年的，可以申请到期续期；经营得好的优质项目，还能提前续。单次最少续 5 年，商业用地最长能续 40 年。
价格呢？底线是基准地价的 70%，具体交多少，各区根据 "绩效与地价挂钩" 来定，优质企业还能再优惠。
注意啊，是基准地价的 70%，不是房价的 70%。基准地价是政府公示的土地级差价，几千到两万多一平米，跟你平时买卖的房价，完全是两码事。
也不是谁都能续。公共利益要收回的，不续；产业绩效评 C、D 类的低效项目，从严管控。
广州今年 4 月就先干了，上海是第二个出系统性规则的一线城市。南京、青岛已经在跟进，这事儿，全国推广是早晚的。
那到底要交多少钱？算笔账。
以上海核心区一个 50 平米的商铺为例，基准地价大概 2 万到 3 万，打七折就是 1.4 万到 2.1 万，续一次交 70 万到 105 万。
听着挺吓人对吧？
但你换个算法：这种铺子年租金 30 万到 50 万，两三年租金就把续期钱赚回来了。花不到资产价值 10% 的钱，再用 40 年，怎么算怎么划算。
远郊铺子呢？基准地价低，续期只要 3 万到 8 万，听着便宜。但问题是租金也低、空置率高，租不出去还得倒贴物业费，续期成本占资产价值的比例反而更高。
所以关键从来不是交多少钱，是你那铺子，到底值不值这个钱。
好了，现在回答所有人最关心的问题：住宅到底要不要补缴？
答案非常明确：不用慌。
《民法典》第 359 条白纸黑字写着：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。
看见没？自动续期。
商铺是 "申请 + 审核 + 交钱"，住宅是 "到期自动续"，从法律根子上就是两套体系，八竿子打不着。
实际案例早就摆那儿了。2016 年，温州一批上世纪 90 年代的 20 年产权住宅集中到期，当时也有人喊 "要花几十万重新买地"，搞得人心惶惶。
最后呢？国土资源部和住建部联合发话，"两不一正常"：不需要申请，不收费，正常交易登记。
一分钱没花，全部免费续到 70 年。后来青岛、深圳的住宅到期案例，也都是这个路子。
机构测算过，未来住宅续期就算收费，也是象征性的，单套大概 2 万到 5 万，首套自住大概率还减免，连商铺续期成本的十分之一都不到。
所以住宅业主，把心放肚子里，法律给你兜着底呢。
那回到商铺，这政策真的是大利空吗？
恰恰相反。
过去商铺最大的痛点，根本不是续期要交钱，而是续期不确定。
剩余年限不到 10 年的铺子，二手交易直接折价 30% 到 45%，银行抵押率从五六成砍到两三成，业主不敢投钱改造，越老越破，越破越不值钱，死循环。
现在规则定死了，"应续尽续" 成了常态，续期花多少钱也能提前算清楚。压在商业资产头上 20 年的大石头，终于落地了。
广州才落地几个月，核心区已续期的物业，估值平均涨了 21%。易居研究院测算，核心商圈优质自持商铺，长期价值能提升 20% 到 25%。
对好铺子来说，这哪是利空，这是确权，是定心丸。
但硬币总有另一面。分化，会越来越狠。
分散产权的格子铺、商场内铺，续期得整栋统一申请，几百个小业主只要有一拨人不配合、联系不上，整栋楼就续不了。
远郊空置的商业街铺，本来就租不出去，续期成本又占资产价值的 30% 到 50%，很多业主直接放弃，铺子越攥越不值钱。
还有低效园区的配套商业、纳入城市更新规划的老城区临期铺，续期审核从严，搞不好还会被收回。
说白了，政策就是用价格杠杆筛人：好资产，续期便宜，越拿越值钱；烂资产，续期都不配，直接被市场清出去。
这盘棋，还有更深的一层。
REITs 知道吧？就是把购物中心、写字楼这些资产证券化，普通人几百块就能投，按月分红。
但 REITs 有个硬门槛：底层资产剩余土地年限得 20 年以上。之前大量存量商办因为年限不够，根本发不了。
这次新政专门开了绿灯：要发 REITs 的项目，续期年限可以按需定。克而瑞测算，全国符合条件的存量资产超过 5 万亿。
对普通人来说，以后不用死磕买商铺了。消费基础设施 REITs，几百块起投，底层是核心区专业团队运营的购物中心，分红率 3% 到 5%，流动性比商铺好太多，还不用操心续期、招商、空置这些破事。
商业地产，正在从 "开发散售赚快钱"，彻底转向 "长期持有运营"。
说到底，商铺续期新政，不是 "一铺养三代" 的终结，而是 "随便买铺躺赢" 时代的终结。
核心区优质独立商铺，续期没门槛、成本覆盖得了，反而更金贵；差的铺子，会加速贬值。住宅呢？自动续期有民法典撑腰，完全不用操心。
真正能传三代的，从来不是 "铺"，是对资产价值的判断力。
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