忠泰策略头部房企土储战略重构：供给收缩下的业绩保卫战

忠泰策略来源：配先查平台网站：倍悦网配资日期：2026-10-06 05:28:04 查看：140

6月30日，上海、杭州、广州同步迎来上半年收官土拍，各大头部房企抢抓年中窗口期加紧补充土地储备。在一二线城市土地供应大幅缩减的背景下，三地土拍冷热分化特征表现显著。

当日上海5宗宅地揽金约125.72亿元，综合溢价率13.72%。杭州5宗宅地成交金额约51.25亿元，综合溢价率28.93%。广州出让海珠琶洲、番禺南浦两宗涉宅用地，均实现高溢价成交，合计成交24.04亿元。

同策研究院联席院长宋红卫分析指出，一二线城市涉宅用地出让规模同比收缩，各地供地策略调整为“缩量提质、优地优先”。随着优质土地供给持续减少，房企必须抢抓集中供地节点，抢占稀缺土储资源，保障未来2到3年新房供货节奏，稳住后续业绩表现。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，热点城市核心地块是房企维持长期利润的基本盘，头部房企长期保持重仓意愿。

土地供应缩量

据中指研究院统计，截至2026年6月26日，今年全国300城住宅用地成交建面同比下滑23.7%，土地出让金同比回落31.4%，一二线城市住宅用地供给整体大幅收缩，土地出让规模同比走低。

以杭州等热点城市为例，杭州上半年仅成交34宗涉宅地块，对比去年同期的68宗近乎腰斩，土地出让金481亿元，同比下滑59%。上海同样执行缩量提质的供地思路，优先推出主城核心、近郊成熟板块的优质地块，缩减远郊低价值地块的土地供应。

回看本轮上海土拍，静安N070402单元081a-08地块热度居高不下，保利、中海、招商蛇口、华润越秀联合体、建发五家房企展开激烈角逐。经过168轮竞价，建发以72.89亿元拿下该地块，楼面价约8.17万元/平方米，溢价率29.63%。

在卢文曦看来，核心城区地块是房企的利润压舱石。即便核心地块竞拍门槛高、行业竞争激烈，建发依旧坚持布局主城优质地块，落地灯塔开发战略，以此锁定未来数年的利润空间。

卢文曦进一步分析，绿城在本次土拍则走出一套稳健的投资逻辑，即优先保障项目去化流速，主动规避高地价地块的内卷博弈。本轮土拍中，绿城溢价拿下嘉定新城核心区和浦东周浦宅地，共耗资近30亿元。

卢文曦指出，在土地供应持续收缩的大环境下，一旦错过年中集中供地窗口，后续可挑选的成熟改善地块将持续减少。因此绿城放弃争抢市中心百亿级大体量地块，重点布局客群基础扎实的近郊刚改流量项目，仅择优参与内环内少量标杆地块竞拍，在控制资金风险的前提下平衡现金流与项目利润。

杭州土拍的市场分化同样十分突出。断供三年的萧山湘北单元推出一宗容积率1.3的滨水低密地块，吸引14家房企报名角逐，经过75轮竞价，地块由国丰置业竞得，溢价率冲高至69.34%。远郊两宗地块，最终均底价成交。

宋红卫表示，杭州萧山湘北地块受到追捧，表明城市依靠稀缺热点地块拉动整体土拍行情。拿地主体方面，滨江、绿城等本土房企依旧是拿地主力。以招商蛇口为代表的央企同样紧盯杭州核心地块，该公司在6月26日拿下滨江区地块，楼面价约5.17万元/平方米，成为杭州今年迄今的单价“地王”。

策略转型

土地溢价分化之下，头部房企的土地储备战略迎来重构。以近期活跃在土地市场的房企为例，建发坚持重仓城市核心稀缺地块，愿意为城市主城标杆项目承担合理溢价，依托高端住宅项目赚取利润；绿城则采用“稳健均衡”的拓储模式，优先布局近郊刚改流量地块以压降资金成本，辅以少量核心改善项目优化货值结构。

据中指研究院发布的数据，2026年1~5月，建发房产全口径拿地金额为99.2亿元。相较2025年同期，建发已经适度收紧投资节奏，拿地逻辑从过去的规模化扩张，升级为精准深耕模式。同期，绿城中国全口径拿地金额为123亿元。

在6月29日的股东大会上，绿城执行董事、副总裁兼首席运营官李骏阐述了公司在一线城市全新的拿地逻辑。在绿城的研判中，尽管上海是国内基本面最优的市场，但主城动辄数十亿乃至上百亿元的大型地块，会带来沉重的资金压力。叠加过去三年上海高端住宅集中放量，当下高端改善市场行情回调、需求走弱，持续重仓内环高端赛道存在较大不确定性。

基于以上判断，绿城确定了“高低搭配”的拓储策略。以上海市场为例，企业重点深耕置换需求旺盛、客群底盘稳固的近郊流量地块；同时不放弃中内环优质高端项目，仅选择性竞拍稀缺标杆宗地。

在6月30日上海土拍中，绿城放弃竞争门槛较高的静安大宁地块，拿下嘉定新城、浦东周浦两宗外环改善地块，两块地溢价率分别为19.1%、19.9%。绿城以中等溢价补齐近郊刚改货值，优先保障项目现金流安全。

在宋红卫看来，这两种差异化的拿地路径，是当下头部房企顺应行业周期、优化土储结构的典型代表。他认为，在一二线城市土地供应收缩、优质地块日渐稀缺的背景下，房企抢抓年中窗口期补储，本质是为未来2到3年的销售业绩提前备货，打响业绩保卫战。

分析人士表示，土地供给逐年收紧，房企如果错失本轮年中供地节点，下半年可落地销售的项目将进一步缩减。房企一旦在2027年~2028年出现可售货值断层，则有可能拖累后续业绩释放。

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